Algunas de las preguntas que más nos soléis hacer están relacionadas con la fiscalidad de las viviendas de uso turístico. Y no es para menos, ya que suele ser un auténtico embrollo si no estáis de tratar habitualmente con los distintos tipos de tributaciones. ¡Pero no os preocupéis! En The Urban Hosts venimos al rescate para echaros una mano con la fiscalidad de vuestras viviendas turísticas.
Así que, si queréis evitar sustos con la Hacienda Foral del País Vasco, debéis de estar al tanto de cumplir los siguientes epígrafes:

  • Daros de alta en el modelo 036 de Hacienda. Más concretamente en el epígrafe 861.1, que es el que hace referencia al alquiler de inmuebles de naturaleza urbana.
  • No tenéis que presentar la declaración trimestral de los modelos 130 de IRPF y 303 de IVA.

Recordad que tener en propiedad un piso turístico no tributa como actividad económica, sino como rendimiento del capital inmobiliario. Eso sí, existen tres excepciones que pueden obligaros a tributar como actividad económica. Estas son:

  1. Prestar servicios de hostelería tales como limpiezas o restauración (ofrecer o servir comida preparada).
  2. Contar con un trabajador por cuenta ajena a jornada completa.
  3. Alquilar un inmueble para dedicarlo expresamente como vivienda de uso turístico, sin distinguir en este caso empresa o persona física.

Fuera de estos tres supuestos, podemos afirmar con rotundidad que los alquileres de vivienda turística no tributan como actividad económica. Además:

  • No necesitáis daros de alta como autónomos para tener una vivienda turística en propiedad, ya que es equivalente al alquiler de una vivienda tradicional.
  • Podéis emitir facturas si los huéspedes las exigen. Este tipo de facturas no contienen IVA, siendo completamente legales.
  • Las plataformas como Airbnb o Booking emiten facturas con IVA del 21% por el tipo de activad de servicio que realizan.
  • Si contáis con una figura de gestor, como somos en The Urban Hosts, también os emitirán facturas por los servicios con un IVA del 21%.
  • Si sois empresa o autónomos que realizáis actividad turística, debéis de incluir un 21% de IVA más una retención de 15% en el IRPF.

¿Puedo desgravar el piso turístico en la declaración de la renta?

Como titulares de una vivienda turística, debéis de tributar por vuestros ingresos netos. Lo que quiere decir que vais a pagar en base a la cifra resultante de restar los ingresos totales del alquiler turístico – los gastos que habéis necesitado realizar para obtener ese ingreso.
Los gastos que tienes que realizar para obtener el ingreso, también son conocidos como gastos deducibles. ¿Pero qué gastos puedo incluir como deducibles a Hacienda?

Gastos deducibles del alquiler de la vivienda turística

  1. Intereses derivados de préstamos hipotecarios.
  2. Reforma de la vivienda.
  3. La prima del seguro de la vivienda.
  4. Impuestos como el IBI o la tasa de alcantarillado.
  5. Gastos telefónicos.
  6. Coste de incluir servicio de internet y/o WIFI.
  7. Servicios de streaming como pueden ser Netflix, HBO …
  8. Gastos de Comunidad del edificio.
  9. Luz.
  10. Gas, butano o propano.
  11. Reparaciones y/o reposiciones del mobiliario debido al uso.
  12. Publicidad: online, offline, servicios web o servicios de gestión de la comunicación.
  13. Gestor turístico.
  14. Comisiones de plataformas de 3os como Booking o Airbnb.
  15. Hasta el 3% de los gastos de amortización según el precio de compra o el precio del inmueble en el catastro. Obviamente, se recomienda el valor más alto. Aquí irían incluidas mejoras, cerramientos de terrazas, poner aire acondicionado o calefacción, entre otros.

Cabe mencionar que existe una limitación: no puedes declarar más gastos de amortización que ingresos declarados a Hacienda. Vamos a ilustrarlo con un ejemplo:

En el periodo correspondiente a vuestra declaración de la renta, habéis incluido un beneficio de 30.000€ como alquiler de vivienda turística. Pero en ese mismo periodo, habéis decidido pedir un préstamo de 30.000€ para poner aire acondicionado, cuyos intereses elevan la cifra total a 32.000€. Para el periodo correspondiente a esta declaración podréis desgravar una cantidad de hasta 30.000€, el resto, tendréis que ir desgravándolo en posteriores periodos. Siempre cumpliendo con esta premisa: que no supere a los ingresos.

¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda por una vivienda turística?

Esta es otra de las principales preguntas que nos hacéis. Y hay que tener claro que siempre depende mucho de la situación personal y laboral en la que os encontréis. Pero hay una cosa clara, que al tratarse de un rendimiento de capital inmobiliario, siempre se va a sumar a vuestro rendimiento salarial en bruto. Para hacerlo más entendible, vamos a usar un ejemplo de una persona que trabaja por cuenta ajena.

Juan tiene unos ingresos salariales brutos de 30.000€. Ha conseguido aumentar el beneficio de su vivienda turística hasta los 30.000€ anuales, por lo que obtiene un total de 60.000€. Vamos a recordarle a Juan lo que ya le hemos mencionado previamente en este post; los beneficios del alquiler de la vivienda turística tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Por lo que, para hallar la base imponible sobre la que se aplica el IRPF se usará la suma de sus rendimientos de trabajo y del capital inmobiliario.

¿Y en el caso de estar en un matrimonio en gananciales? Pues muy sencillo, los ingresos por rendimiento del capital inmobiliario se reparten al 50%. Salvo en los casos que el bien sea privativo ( como que haya llegado a traves de una Herencia ) en ese caso obviamente los ingresos corresponden al conyuge propietario del bien.

Esperamos haberos ayudado, aunque sea un poquito, con este post. En The Urban Hosts somos vuestros expertos en gestión del alquiler turístico en Bizkaia, por lo que podéis contactar con nosotros ante cualquier duda. Y, aunque no somos expertos en fiscalidad, sí que podemos poneros en contacto con profesionales que os ayuden a llevar las cuentas de vuestras viviendas turísticas limpias y al día para que podáis seguir con vuestra vida con total tranquilidad.

The Urban Host
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