OCUPACIÓN ILEGAL. UN PROBLEMA AL ALZA
Un problema mas común de lo esperado.
Una de las preocupaciones más comunes de los propietarios de viviendas vacacionales en España es qué hacer en caso de que su propiedad sea invadida por okupas. Según datos recientes, el número de ocupaciones ilegales en nuestro país ha aumentado un 200% en los últimos cinco años. Uno de los factores importantes, sino el que más de este crecimiento exponencial, ha sido quizás las medidas que algunas administraciones han ido implantando durante estos últimos años, que sumadas a la crisis del Covid-19, han agravado aún más el problema, estando detrás en muchas ocasiones, mafias organizadas.
También ha cambiado el perfil típico del okupa. Antes tendían a ser personas en situación de vulnerabilidad, pero hoy en día ha aparecido la figura del “Okupa Profesional” el cuál ve esta actividad como un estilo de vida.
Sean los que sean los motivos de estas ocupaciones, lo que queda claro es que a ningún propietario le es agradable descubrir que su vivienda ha sido ocupada por unos inquilinos no deseados.
Una ocupación ilegal no solo implica el acceso no autorizado a las viviendas, sino que además acarrea consecuencias negativas para los propietarios como pueden ser daños materiales, pérdida de rentas o impago de servicios básicos.
Es importante destacar que la ocupación no siempre es fácil de resolver, ya que existen trámites y procesos legales que pueden llevar tiempo y generar gastos adicionales para los propietarios. Por ello, es fundamental adoptar medidas preventivas para evitar convertirse en una víctima de este delito.
Las viviendas de uso turístico son las propiedades más vulnerables para estos okupas, pues existen épocas del año que en las que están vacías.
Pero, ¿Cómo podemos defendernos ante estas situaciones?
Como propietario, puedes tomar una serie de precauciones para defender tu vivienda de ocupaciones ilegales. Algunas de estas son:
-Estar al tanto de las leyes que protegen al propietario y al alquiler vacacional. Esto puede suponer una diferencia entre una resolución rápida en caso de ocupación ilegal, o que se mantenga enquistado durante meses o años.
– Registra tu propiedad. Si sufres una ocupación ilegal y la administración no tiene constancia de que tu vivienda es de uso turístico corres el riesgo de que la ley no te ampare y que además te pongan una multa.
-Instala alarmas con sensores de movimiento, carteles y pegatinas informando de que la vivienda está protegida.
– En la épocas de baja ocupación, haz que parezca que la casa está habitada. Recoge el correo, levanta persianas, enciende luces, etc.
-Hacer uso de cerraduras inteligentes. En este sentido, en el mercado existen numerosos tipos y muy efectivas ante la ocupación ilegal. Algunas de las más populares son:
Cerraduras de teclado digital: funcionan con un código alfanumérico. Es uno de los tipos más populares en el mercado por su excelente calidad- precio.
Con mando a distancia: Funcionan mediante código pin. La diferencia con las anteriores es que ésta se puede bloquear y desbloquear remotamente mediante mando a distancia.
Cerraduras invisibles WIFI: Son cerrojos que se pueden manipular a través del teléfono.
Cerraduras mediante huella dactilar: se desbloquean mediante la huella dactilar.
Cerradura Kwikset Obsidian Smart Lock. Es un candado de diseño que elimina el sistema tradicional de llaves proporcionando mayor seguridad.
Todos estos tipos de cerraduras son una opción práctica y segura par los apartamentos turísticos, que no solo protegen, sino que a su vez, permiten ahorrar tiempo a propietarios y mejorar la experiencia de los huéspedes. Sirven además para procesos de check-in automáticos y para que el inquilino no tenga que depender de horarios.
El impacto de una ocupación ilegal puede ser fulminante para tu negocio de alquiler vacacional, ocasionando no solo gastos, sino también pérdida de ingresos.
Por lo tanto es imprescindible que cada propietario tome conciencia y aplique medidas adecuadas para este fenómeno cada día más al alza. Actuar de forma inmediata y avisar a la policía pueden evitar que el okupa tenga derechos de permanencia.
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ALQUILER TURÍSTICO EN EUSKADI. OBLIGACIONES DE PROPIETARIOS
El principal objetivo de un propietario de vivienda vacacional es alquilar su propiedad con rapidez y sin problemas. Hoy en día, esto es bastante sencillo y con la ayuda de plataformas hace que este se cumpla a mayor velocidad.
Pero, ser propietario no solo tiene ventajas. Existen numerosas obligaciones que hay que cumplir antes de alquilar tu vivienda. Dependiendo de las comunidades autónomas, existen unas normativas u otras. En toda España hay ya 17 diferentes en cuanto a alquiler turístico se refiere, donde se reúnen respectivas ordenanzas municipales. De ahí que para cada propietario sea un rompecabezas legislativo empezar a operar con una vivienda turística.
Lo habitual es que la mayoría de estas exigencias conformen varios puntos clave como una declaración responsable, inscripción del alojamiento en la delegación de turismo de cada comunidad autónoma, un seguro y un teléfono de contacto directo donde el inquilino pueda reportar cualquier incidencia.
En Cataluña, por ejemplo, hay que disponer de cédula de habitabilidad, como cualquier otra vivienda, y no puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en ella. Además, la propiedad debe cumplir las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general, estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y utensilios necesarios para su ocupación inmediata y, además, en perfecto estado de higiene. Y en Madrid, otro destino top, deben estar dadas de alta en el Registro oficial de la Comunidad.
Pero, ¿Qué obligaciones tenemos como propietarios en Euskadi?
El artículo 53 de la Ley de Turismo vasca, define las viviendas para uso turístico como:
“Las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamientopor motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Se presumirá habitualidad cuando se realice publicidad o comercialización de viviendas en cualquier tipo de soporte, medio o canal de oferta turística o cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año.”
Por tanto, se incluyen dentro de las viviendas para uso turístico:
-Viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal.
-Viviendas unifamiliares aisladas o pareadas.
-Construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo.
-Apartamentos particulares, estudios, pisos, villas y chalets.
Todo propietario que disponga de una de las viviendas consideradas de uso turístico en cualquiera de sus modalidades, debe cumplir una serie de requisitos legales:
-Declaración responsable
Toda vivienda de uso turístico debe disponer de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
No se podrá arrendar sin haber presentado previamente a la Dirección General de Turismo vasca la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la Administración turística de Euskadi.
Esta declaración es un formulario en el que el arrendador declara conocer y cumplir con los requisitos y condiciones exigibles para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita, que pondrá la vivienda a disposición de la Administración cuando le sea requerida y que se compromete a mantener el cumplimiento de las anteriores obligaciones mientras desarrolle la actividad. Tras ello, se le asignará un número de registro posteriormente y se notificará a la persona titular.
-Comprobación del gobierno vasco:
Tras la declaración, turismo iniciará el procedimiento de comprobación de requisitos y se le notificará a la persona titular de la vivienda.
-Disposición de la vivienda:
Las viviendas que se alquilen en su totalidad, deberán disponer de al menos cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas a ese fin.
En el caso de alojamiento por habitaciones, además de todo lo anterior, deberán disponer de un dormitorio distinto de los ocupados por las personas que residen habitualmente en la vivienda. En este caso, la sala de estar no se podrá destinar como dormitorio.
Los dormitorios y salas de estar destinados a dormir deben contar con una fuente de iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado.
Además, estas viviendas y habitaciones, deberán estar completamente amuebladas y dotadas de instalaciones, servicios y electrodomésticos, así como elementos de limpieza e higiene que sean precisos para su ocupación y disfrute inmediatos, de tal manera que se proporcione un servicio de alojamiento correcto y adecuado.
-Suministros disponibles:
Toda vivienda debe disponer de electricidad, agua corriente potable (caliente y fría), calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor. Deberán ser entregadas con condiciones de higiene adecuadas.
-Elementos de seguridad visibles:
Deben de colocarse próximos a la entrada (plano de las salidas al exterior, localización y teléfono de los servicios de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, indicación del número 112 de atención de emergencias, extintor manual y botiquín de primeros auxilios).
-Instrucciones y teléfono de contacto:
Deberán facilitarse a los inquilinos las instrucciones del funcionamiento de las instalaciones de la vivienda. Normas de funcionamiento y normas comunes con las que cuente el edificio donde se ubica la vivienda.
-Distintivo de vivienda o habitación turística:
Deben exhibirse en el exterior del edificio, en un lugar de fácil visibilidad donde se identifique como vivienda de uso turístico.
Además, deberá exhibirse otro distintivo en el interior del edificio, junto a la puerta de entrada a cada una de las viviendas.
-Seguro de responsabilidad civil:
Todo propietario debe contratar mantener vigente un seguro de responsabilidad civil para cubrir daños a la salud o a la seguridad de cada inquilino, terceras personas o incluso para su seguridad financiera.
-Registro de información de seguridad ciudadana:
Cada entrada y salida de inquilinos debe registrarse junto con la documentación e información necesaria.
-Cumplimiento de las normas de propiedad horizontal:
En los casos de viviendas constituidas en régimen de propiedad horizontal, el arrendamiento no se podrá dar lugar si los estatutos o normas que regulen la comunidad de propietarios lo prohíbe.
-Publicidad de los pisos turísticos:
Toda publicidad, promoción o comercialización de estos alojamientos turísticos, deberán mostrar el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Las webs que oferten estas viviendas deberán verificar que estas disponen del correspondiente número de inscripción.
La información y publicidad deberá ser veraz, objetiva y de buena fe, con datos suficientes sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.
Normativa específica en Bilbao.
Además de cumplir con todos estos requisitos descritos anteriormente, todo propietario de vivienda vacacional en Bilbao debe además cumplir con otras exigencias municipales, como son:
-Toda vivienda turística se situará obligatoriamente en las plantas primeras de cada edificio.
-En zonas del Casco Viejo y Bilbao La Vieja, se permite únicamente un alojamiento turístico por edificio o portal.
-En el caso del arrendamiento por habitaciones, estas no deben superar el alquiler de tres, independientemente del número de estancias que tenga la vivienda.
¿Cómo podemos ayudarte con tu vivienda turística?
En The Urban Hosts tenemos experiencia en gestión de Licencias Turísticas. Te ayudamos en todo el proceso, desde consultas administrativas hasta la preparación de la documentación requerida. Además, te asesoramos para realizar cualquier reforma o mejora que necesites para uso turístico.
Si quieres más información, contacta con nosotros en gestión@theubanhosts.com
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