¿Cómo tributo un piso turístico en Bizkaia?
Algunas de las preguntas que más nos soléis hacer están relacionadas con la fiscalidad de las viviendas de uso turístico. Y no es para menos, ya que suele ser un auténtico embrollo si no estáis de tratar habitualmente con los distintos tipos de tributaciones. ¡Pero no os preocupéis! En The Urban Hosts venimos al rescate para echaros una mano con la fiscalidad de vuestras viviendas turísticas.
Así que, si queréis evitar sustos con la Hacienda Foral del País Vasco, debéis de estar al tanto de cumplir los siguientes epígrafes:
- Daros de alta en el modelo 036 de Hacienda. Más concretamente en el epígrafe 861.1, que es el que hace referencia al alquiler de inmuebles de naturaleza urbana.
- No tenéis que presentar la declaración trimestral de los modelos 130 de IRPF y 303 de IVA.
Recordad que tener en propiedad un piso turístico no tributa como actividad económica, sino como rendimiento del capital inmobiliario. Eso sí, existen tres excepciones que pueden obligaros a tributar como actividad económica. Estas son:
- Prestar servicios de hostelería tales como limpiezas o restauración (ofrecer o servir comida preparada).
- Contar con un trabajador por cuenta ajena a jornada completa.
- Alquilar un inmueble para dedicarlo expresamente como vivienda de uso turístico, sin distinguir en este caso empresa o persona física.
Fuera de estos tres supuestos, podemos afirmar con rotundidad que los alquileres de vivienda turística no tributan como actividad económica. Además:
- No necesitáis daros de alta como autónomos para tener una vivienda turística en propiedad, ya que es equivalente al alquiler de una vivienda tradicional.
- Podéis emitir facturas si los huéspedes las exigen. Este tipo de facturas no contienen IVA, siendo completamente legales.
- Las plataformas como Airbnb o Booking emiten facturas con IVA del 21% por el tipo de activad de servicio que realizan.
- Si contáis con una figura de gestor, como somos en The Urban Hosts, también os emitirán facturas por los servicios con un IVA del 21%.
- Si sois empresa o autónomos que realizáis actividad turística, debéis de incluir un 21% de IVA más una retención de 15% en el IRPF.
¿Puedo desgravar el piso turístico en la declaración de la renta?
Como titulares de una vivienda turística, debéis de tributar por vuestros ingresos netos. Lo que quiere decir que vais a pagar en base a la cifra resultante de restar los ingresos totales del alquiler turístico – los gastos que habéis necesitado realizar para obtener ese ingreso.
Los gastos que tienes que realizar para obtener el ingreso, también son conocidos como gastos deducibles. ¿Pero qué gastos puedo incluir como deducibles a Hacienda?
Gastos deducibles del alquiler de la vivienda turística
1.- Intereses derivados de préstamos hipotecarios.
2.- Reforma de la vivienda.
3.- La prima del seguro de la vivienda.
4.- Impuestos como el IBI o la tasa de alcantarillado.
5.- Gastos telefónicos.
6.- Coste de incluir servicio de internet y/o WIFI.
7.- Servicios de streaming como pueden ser Netflix, HBO …
8.- Gastos de Comunidad del edificio.
9.- Luz.
10.- Gas, butano o propano.
11.- Reparaciones y/o reposiciones del mobiliario debido al uso.
12.- Publicidad: online, offline, servicios web o servicios de gestión de la comunicación.
13.- Gestor turístico.
14.- Comisiones de plataformas de 3os como Booking o Airbnb.
15.- Hasta el 3% de los gastos de amortización según el precio de compra o el precio del inmueble en el catastro. Obviamente, se recomienda el valor más alto. Aquí irían incluidas mejoras, cerramientos de terrazas, poner aire acondicionado o calefacción, entre otros.
Cabe mencionar que existe una limitación: no puedes declarar más gastos de amortización que ingresos declarados a Hacienda. Vamos a ilustrarlo con un ejemplo:
En el periodo correspondiente a vuestra declaración de la renta, habéis incluido un beneficio de 30.000€ como alquiler de vivienda turística. Pero en ese mismo periodo, habéis decidido pedir un préstamo de 30.000€ para poner aire acondicionado, cuyos intereses elevan la cifra total a 32.000€. Para el periodo correspondiente a esta declaración podréis desgravar una cantidad de hasta 30.000€, el resto, tendréis que ir desgravándolo en posteriores periodos. Siempre cumpliendo con esta premisa: que no supere a los ingresos.
¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda por una vivienda turística?
Esta es otra de las principales preguntas que nos hacéis. Y hay que tener claro que siempre depende mucho de la situación personal y laboral en la que os encontréis. Pero hay una cosa clara, que al tratarse de un rendimiento de capital inmobiliario, siempre se va a sumar a vuestro rendimiento salarial en bruto. Para hacerlo más entendible, vamos a usar un ejemplo de una persona que trabaja por cuenta ajena.
Juan tiene unos ingresos salariales brutos de 30.000€. Ha conseguido aumentar el beneficio de su vivienda turística hasta los 30.000€ anuales, por lo que obtiene un total de 60.000€. Vamos a recordarle a Juan lo que ya le hemos mencionado previamente en este post; los beneficios del alquiler de la vivienda turística tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Por lo que, para hallar la base imponible sobre la que se aplica el IRPF se usará la suma de sus rendimientos de trabajo y del capital inmobiliario.
¿Y en el caso de estar en un matrimonio en gananciales? Pues muy sencillo, los ingresos por rendimiento del capital inmobiliario se reparten al 50%. Salvo en los casos que el bien sea privativo ( como que haya llegado a traves de una Herencia ) en ese caso obviamente los ingresos corresponden al conyuge propietario del bien.
Esperamos haberos ayudado, aunque sea un poquito, con este post. En The Urban Hosts somos vuestros expertos en gestión del alquiler turístico en Bizkaia, por lo que podéis contactar con nosotros ante cualquier duda. Y, aunque no somos expertos en fiscalidad, sí que podemos poneros en contacto con profesionales que os ayuden a llevar las cuentas de vuestras viviendas turísticas limpias y al día para que podáis seguir con vuestra vida con total tranquilidad.
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Consideraciones para empezar en el alquiler turístico
¿Quieres entrar en el mercado de la vivienda de uso turístico en Bilbao?
Desde The Urban Hosts queremos darte la enhorabuena. Y es que, basándonos en nuestra experiencia como gestores profesionales de vivienda vacacional, comenzar en el alquiler de pisos turísticos es una buena decisión de cara a la rentabilidad. Aunque, para que no vayas a ciegas en un mundo desconocido, queremos aportar una serie de consideraciones que creemos que debéis de tener en cuenta.
Tipo de Inversor
Has de saber tu de perfil inversor. Y con esto, queremos que seáis sinceros con vuestra situación económica, ya que es la clave de vuestro éxito. Una buena inversión no siempre es aquella que implica aportar mucho dinero, si no aquella en la que nos aseguramos un alto retorno de esta.
¿Cuál es vuestro perfil inversor?
Bed & Breakfast
Cosmopolita, usuario de Airbnb y viajero habitual. Dentro de este tipo de perfil, os encontráis muchos que alquiláis una de las habitaciones de vuestra casa para ayudar con los gastos. Os gusta la economía compartida y creéis que es una buena forma de conocer a gente y enriquecer vuestra cultura. ¡El auténtico espíritu del Bed & Breakfast!
Pequeño Inversor
Dentro de este perfíl, se encuentran distintas tipologías: aquellos que tienen un dinero ahorrado, los que heredan una propiedad o los que tienen una segunda vivienda y ven la oportunidad de sacar un rendimiento extra que ayude con los pagos de las facturas.
Estos perfiles tienen distintas oportunidades. Y es que, mientras que los que van a comprar un piso para alquilarlo pueden encontrar lo que consideran idóneo para la actividad, el resto dispone de una propiedad que tienen que ajustar para la actividad. Por lo que es importante dar con los puntos fuertes para potenciarlo, y trabajar aquellos puntos que puedan no ser tan positivos para hacer del apartamento un lugar atractivo para el alojamiento.
¿Quieres mejorar tu apartamento turístico? ¡Pregúntanos cómo!
Mediano & Gran Inversor
Normalmente, los que sois medianos a grandes inversores buscáis el máximo rendimiento para hacer escalable vuestro modelo de negocio. Planteándoos incluso, otras figuras alojativas como hosteles o bloques de apartamentos. Con una puesta en marcha que implica una inversión monetaria importante, buscáis, lógicamente, buenos beneficios y controlar solo el retorno del capital.
En The Urban Hosts, te damos la opción de despreocuparte del todo.
¿Cuál es la vivienda perfecta para invertir?
Ahora que ya tenéis claro qué tipo de inversor sois, pasamos a la siguiente fase. ¿Existe la vivienda perfecta en la que invertir? Sí, y la respuesta es más sencilla de la que os podíais esperar: aquella que cumpla con los requisitos para convertirse en vivienda vacacional.
De nada os sirve hacer una inversión millonaria para comprar un piso en Gran Vía de Bilbao, realizar una reforma integral y poner toda la decoración a vuestro gusto si no vais a poder alquilarla. Su rentabilidad en el sector turístico será 0. Y ojo con ponerla en alquiler turístico sin la licencia: tarde o temprano os van a pillar y las multas no son una broma.
«Sí queréis hacer una inversión, aseguraos de que pueda realizar la actividad y de que vais a tener el retorno esperado».
Una de las mejores situaciones para probar en el mundo del alquiler vacacional es contar con una vivienda en propiedad. Obviamente no podréis elegir la situación optima de la vivienda, pero sí vais a tener rentabilidad con cero gasto y un beneficio muy superior a la del alquiler tradicional. Siendo el enfoque correcto si os encontráis dentro del grupo de pequeños inversores, siempre y cuando, como hemos comentado con anterioridad, tengáis la posibilidad de obtener la licencia turística.
En este caso, siempre y cuando os sea posible económicamente, os recomendamos hacer una pequeña inversión en Home Staging y en un servicio de fotografía profesional. Tened en cuenta que la primera imagen que va a ver una persona de vuestro apartamento, son las fotos que se va a encontrar en los anuncios. Esto hace que el porcentaje de alquileres aumente y que puedas aumentar el precio del alojamiento por noche.
Como conclusión, entrar dentro del negocio del alquiler de vivienda vacacional es altamente rentable siempre y cuando lo hagáis con cabeza. Si necesitáis ayuda para ello, en The Urban Hosts contamos con distintos planes que se adaptan a las distintas necesidades de los perfiles de inversor. Podéis concertar una cita sin compromiso con nosotros y preguntarnos todas vuestras dudas. ¡Es totalmente gratis!
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¿Cómo Cobrar las ayudas de Airbnb por Covid-19?
A finales de marzo Airbnb hizo oficial su fondo de ayuda para apoyar a los anfitriones afectados por las cancelaciones derivadas de la pandemia de SARS-COV-2.
Poco más de un mes más tarde, la web de gestión de pisos turísticos ha comenzado con el ingreso de las cuantías prometidas, en pos de mitigar el impacto que la enfermedad por el nuevo coronavirus COVID-19 ha producido en la comunidad de anfitriones de alojamientos turísticos. Pero, ¿cómo se si puedo acogerme a estas ayudas? ¿Qué cantidad puedo cobrar? Son muchas las dudas que os asaltan, así que en The Urban Hosts, como expertos en gestión de alquileres turísticos, vamos a resolverlas una a una.
EN QUÉ CONSISTE LA AYUDA
La empresa de San Francisco ha prometido abonar el 25% del importe de la cancelación. Por lo que la cuantía a percibir, depende de tu política de cancelación y no del precio total de esta. Vamos a ilustrarlo con un ejemplo: si de tu reserva, quitando todos los gastos de gestión y de limpieza, te corresponden 400€, la cuantía a percibir sería de 100€.
Más adelante en este post veremos cómo saber la cuantía exacta que vas a percibir.
CONDICIONES PARA RECIBIR LA AYUDA
Para poder acceder a la subvención por cancelaciones derivadas de COVID-19, Airbnb ha puesto los siguientes requisitos:
- La cancelación por parte del huésped se ha producido por una causa de fuerza mayor relacionada con el COVID-19.
- La cancelación se ha producido a partir del 14 de marzo de 2020.
- La reserva se realizó, con fecha máxima, el 14 de marzo de 2020.
- La fecha de llegada estaba programada entre el 14 de marzo y el 31 de mayo de 2020.
Si cuentas con una o más propiedades que entren dentro de estos parámetros, es posible que Airbnb ya te haya realizado en ingreso en cuenta.
COMO SE SI AIRBNB ME HA INGRESADO LAS AYUDAS A PROPIETARIOS POR COVID-19
Puedes hacer la comprobación en tu misma cuenta de Airbnb, entrando en la plataforma y accediendo a tu usuario de anfitrión.
Una vez dentro, verás el panel de gestión de tus propiedades, donde puedes acceder a los mensajes de los viajeros, ver las reservas, revisar el calendario de tus pisos, crear anuncios e incluso acceder a un área de métricas en la que realizar un seguimiento del rendimiento de los apartamentos que tienes anunciados en la plataforma. Pero, en este caso, como lo que nos interesa es llegar a el área de cobros, que es a través de reservas > canceladas. Pero como una imagen vale más que mil palabras, te lo explicamos aquí paso a paso:
- Accede a la página de Aibnb
Loguéate con tu usuario y contraseña- Accede a la gestión como propietario
- Ve a la sección del menú de reservas
- Ve a reservas canceladas
Et voilà! Como podéis ver en la imagen, accederéis a toda la información de vuestras reservas canceladas. Aquí Airbnb os informará qué reservas entran dentro de su programa de ayudas, así como el estado de cobro y la cantidad.
Tenemos que matizar que Airbnb está realizando los pagos en dólares americanos, por lo que si la cantidad que veis en este panel no coincide con el ingreso de vuestro banco, es por la conversión de monedas. Matizar también el gesto que ha tenido la plataforma con los propietarios, ya que en estas devoluciones han omitido los gastos de gestión por su parte. Un gesto que, según los californianos, ha sido en apoyo a su comunidad.
Esperamos que este post os haya resultado de utilidad. Recordad que, si tenéis algún tipo de duda, problema o queréis hacer una consulta sobre vuestro apartamento turístico, podéis poneros en contacto con nosotros. En The Urban Hosts tenemos amplia experiencia en la gestión de pisos para alquiler vacacional en Bilbao, así como en otras zonas de Bizkaia.
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